Pulangan Pelaburan Di Bawah Kadar Pasaran, MARA Bayar RM33 Juta Lebih Mahal Beli Satu Bangunan

National Oversight & Whistleblowers (NOW) merujuk kepada helaian kedua dari satu dokumen taklimat dalaman yang diberikan kepada Tan Sri Annuar Musa pada 20 Mei 2014 di Melbourne mengenai pelaburan MARA Inc, seperti berikut:

IMG_2337 (1)

1. 746 Swanston Street berharga RM138.6 juta
2. 333 Exhibition Street berharga RM99.2 juta
3. 51 Queens Street berharga RM70.4 juta
4. Dudley International House berharga RM67.2 juta

Ini bermakna keseluruhan pelaburan MARA Inc di Melbourne adalah berjumlah RM375.4 juta setakat ini.

Dokumen taklimat dalaman menunjukkan bahawa kadar pulangan sewa (atau rental yield) bagi bangunan-bangunan tersebut adalah di antara 5.5% hingga 6.2% (pada peringkat awal) dan mencecah 6% hingga 6.7% selepas 5 tahun.

NOW telah menyemak pasaran hartanah Melbourne untuk memastikan sama ada kadar pulangan sewa ini adalah baik dan selari dengan kadar pulangan purata yang sewajarnya diperolehi dari pelaburan hartanah di Melbourne.

Rujuk artikel-artikel berikut yang menunjukkan bahawa kadar pulangan sewa bagi hartanah-hartanah yang dibeli oleh MARA Inc ini sebenarnya berada di bawah kadar pulangan purata:

1. Artikel “Commercial property offers yields as high as 11% but comes with risk” oleh Larry Schlesinger yang disiarkan oleh Property Observer pada 4 June 2012
http://www.propertyobserver.com.au/finding/commercial-investment/16783-commercial-property-offers-yields-as-high-as-11-but-comes-with-risk-colliers.html

Ulasan mengenai kadar pulangan bagi hartanah komersil di Melbourne ini dibuat pada ketika cadangan pembelian hartanah-hartanah ini dibincangkan, dikemukakan dan diluluskan oleh Majlis MARA.

Petikan artikel mengenai kadar pulangan:

“The average yield in Sydney and Melbourne CBD offices ranges from 6.5% to 7%; from 7% to 7.75% in Brisbane and between 7.5% and 8% in Perth.”

Ini bermakna, ketika MARA Inc sedang menilai pembelian hartanah-hartanah ini pun, kadar pulangan purata minima sudah pun mencecah antara 6.5% hingga 7% di Melbourne.

Sepatutnya apabila kadar pulangan hartanah-hartanah ini di antara 5.5% hingga 6.2% berada di bawah kadar purata bagi aset yang sama di Melbourne, cadangan pembelian ini sepatutnya dengan serta-merta dihentikan oleh Majlis MARA.

2. Artikel “City of Melbourne: Property Market Digest” oleh City of Melbourne bagi September 2013
https://www.melbourne.vic.gov.au/AboutMelbourne/Statistics/Documents/Property_Market_Digest_September_2013.pdf

Laporan ini adalah penting untuk menunjukkan kadar pulangan semasa dan unjuran pulangan di masa hadapan dan menentukan sama ada hartanah-hartanah yang dibeli oleh MARA Inc itu menepati pulangan selari dengan hartanah lain di Melbourne.

Laporan ini secara jelas menunjukkan bagi suku kedua 2013, kadar pulangan purata bagi hartanah di Pusat Perniagaan Melbourne (CBD) adalah di antara 6.5% dan mampu mencecah 9%. Hartanah-hartanah milik MARA Inc ini bukanlah gred premium, maka ia sewajarnya mendapat pulangan yang lebih tinggi melebihi 7% berbanding pulangan sekitar 6% yang dilaporkan sekarang.

Ini bermakna kesemua hartanah milik MARA Inc ini memberi pulangan di bawah kadar purata pasaran.

NOW juga telah menyemak harga pembelian beberapa hartanah yang dimiliki oleh MARA Inc itu.

Sebagai contohnya, hartanah 333 Exhibition Street sebelum ini dimiliki oleh sebuah dana hartanah yang bernama Quintessential Equity. Quintessential Equity melaporkan urusniaga jual beli 333 Exhibition Street ini di lamannya http://www.quintessential.com.au/project/333-exhibition-street-melbourne/ seperti berikut:

i. Bangunan 333 Exhibition Street dibeli dalam tahun 2011 pada harga AUD$17.5 juta

exhibitionst

ii. Bangunan itu dinaiktaraf di hujung tahun 2011

iii. Dalam Oktober 2012, bangunan ini dijual kepada satu syarikat yang tidak dinamakan pada harga AUD$22 juta

iv. Lebih kurang enam bulan selepas itu dalam Mac 2013, MARA Inc membeli bangunan ini pada harga AUD$31 juta, iaitu AUD$9 juta atau RM33 juta (RM99 juta yang dibayar oleh MARA tolak RM66 juta yang dijual oleh Quintessential Equity) lebih mahal dari harga yang dibeli dari Quintessential Equity

Ini jelas membuktikan bahawa pembelian 333 Exhibition St ini melibatkan kaedah yang sama dengan pembelian Dudley House, iaitu harga yang dibayar oleh MARA Inc adalah jauh lebih tinggi dari harga pasaran.

Oleh yang demikian, Tan Sri Annuar Musa perlu menjawab soalan-soalan berikut:

i. Kenapa Majlis MARA meluluskan pembelian hartanah yang kadar pulangannya lebih rendah dari kadar pulangan purata di Melbourne?

ii. Kenapa Tan Sri Annuar Musa tidak menyemak prestasi kadar pulangan hartanah ini apabila jelas seawal Jun 2013 apabila beliau mengambil alih MARA bahawa hartanah ini memberi pulangan di bawah kadar purata?

iii. Kenapa Majlis MARA meluluskan pembelian 333 Exhibition Street yang harganya RM27 juta lebih mahal dari harga pasaran?

iv. Dari syarikat mana dan siapa MARA Inc membeli 333 Exhibition Street yang harganya RM27 juta lebih mahal dari harga pasaran?

NOW yakin bahawa bukti-bukti ini menunjukkan wujudnya unsur pecah amanah (criminal breach of trust) walaupun PDRM telah menafikan perkara ini.

NOW juga berharap Tan Sri Annuar Musa tidak bongkak dalam reaksinya kepada pendedahan kami dan menumpukan kepada menyelesaikan masalah penyelewengan wang rakyat ini, terutamanya pada ketika MARA telah mengurangkan pinjaman kepada Bumiputra bagi peluang pendidikan dan perniagaan.

RAFIZI RAMLI
AKMAL NASIR
Pengarah Eksekutif NOW
30 Jun 2015

One thought on “Pulangan Pelaburan Di Bawah Kadar Pasaran, MARA Bayar RM33 Juta Lebih Mahal Beli Satu Bangunan”

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Time limit is exhausted. Please reload CAPTCHA.