Category Archives: Felda

Felda Bayar Hartanah Grand Plaza RM180 Juta Melebihi Nilai Pasaran

Dalam 2 kenyataan media sebelum ini, saya telah buktikan:

i. Felda telah membeli Hotel Grand Plaza Kensington; pada harga yang dianggarkan RM90 juta (£15 juta) lebih mahal dari harga yang sepatutnya

ii. Felda tidak memiliki Hartanah yang dibeli dengan RM1 bilion wang rakyat iaitu Grand Plaza Kensington Hotel dan Felda House kerana geran hakmilik menunjukkan syarikat lain yang memiliki hartanah-hartanah itu

iii. Hak milik bagi setiap harta telah didaftarkan atas nama syarikat-syarikat yang ditubuhkan di British Virgin Island (BVI) yang berselindung di sebalik kerahsiaan. Walaupun nama-nama tersebut mempunyai persamaan dengan anak syarikat yang dinyatakan seperti mana penyata kewangan Felda tahun 2015, syarikat-syarikat ini adalah entiti yang berlainan kerana anak-anak syarikat Felda (yang mempunyai nama sama) diperakui di dalam penyata kewangan Felda sebagai entiti-entiti yang diperbadankan di United Kingdom

Pada ketika kenyataan media ini ditulis, belum ada sebarang kenyataan daripada Pengerusi Felda, Tan Sri Shahrir Samad untuk menafikan fakta-fakta yang dibentangkan setakat ini atau kenyataan yang mempersoalkan keabsahan dokumen-dokumen yang dijadikan bukti itu.

Hari ini, saya akan tunjukkan pula bagaimana Felda sekali lagi membeli hartanah pada harga yang dianggarkan RM180 juta (£30 juta) lebih mahal dari harga sebenarnya. Anak syarikat milik penuh Felda itu ialah FIC UK Properties Sdn Bhd yang telah membeli 194 unit pangsapuri di Bayswater (London) bernama Grand Plaza Serviced Apartments (Grand Plaza SA) dalam 2013 pada harga RM538 juta.

Pendedahan ini penting kerana sebelum ini gambaran yang diberikan adalah penyelewengan hanya berlaku di dalam pembelian satu hartanah, seolah-olah pembelian Grand Plaza SA adalah telus dan bersih.

Malah, akhbar perniagaan Malaysian Reserve pada 21 Julai 2017 https://themalaysianreserve.com/2017/07/21/feldas-uk-property-disposal-continue/ pernah memetik kenyataan Tan Sri Shahrir Samad yang mengesahkan Grand Plaza SA tidak disiasat oleh SPRM semasa beliau mengesahkan rancangan Felda untuk menjual hartanah tersebut.

Felda Bayar £95.65 Juta, Nilaian Semasa Mengikut Akaun Hanya £56 Juta

Untuk menyemak berapa harga yang dibayar Felda, anda hanya perlu bayar £3 untuk mendapatkan salinan geran hakmilik hartanah itu. Maklumat yang lebih penting terkandung di Bahagian B: Pendaftaran Pemilik yang memberikan butiran pihak yang terlibat dalam urus niaga dan nilai urusniaga.

Saya sertakan salinan geran hakmilik Grand Plaza SA yang mengesahkan Felda telah membayar £95.65 juta (bersamaan RM538 juta seperti dilaporkan secara meluas pada masa urusniaga) kepada sebuah syarikat bernama Larmway Properties Limited (pemilik Grand Plaza Serviced Apartments sebelumnya).

Download (PDF, 11KB)

Saya juga lampirkan penyata kewangan yang disatukan (“consolidated financial statements”) bagi Larmway Properties Limited bagi tahun kewangan berakhir 28 Februari 2014, yang merupakan tahun terakhir syarikat itu menyediakan akaun kerana ia tidak lagi beroperasi selepas ia menjual Grand Plaza SA dan perniagaan yang berkaitan kepada Felda.

Download (PDF, 431KB)

Khususnya, saya ingin menarik perhatian pembaca kepada muka surat 2, 5 (penyata untung rugi) dan 13 (nota menghuraikan pecahan aset tetap).

Mukasurat 2: Laporan Strategik Perniagaan mengesahkan Larmway Properties telah menjual hartanah pelaburannya (Grand Plaza SA) dan perniagaannya dalam tahun kewangan itu

 

Penyata untung rugi yang disatukan mencatatkan keuntungan daripada penjualan aset nyata (“tangible fixed assets”) sebanyak £30,388,392 (kira-kira RM182 juta)

 

Nota 10 yang memperincikan “aset tetap ketara” menunjukkan hartanah pelaburan (iaitu Grand Plaza SA) yang pada masa jualan kepada Felda bernilai £ 54 juta (mengikut nilaian harga semasa)

 

Oleh kerana Felda telah membeli keseluruhan perniagaan dari Larmway (selain hartanah juga asset-aset lain), harga keseluruhan asset pada kos ketika baru (tanpa mengambil kira susut nilai) sebanyak £56.8 juta (seperti di dalam penyata kewangan) sudah pun satu nilaian yang tinggi

Grand Plaza SA adalah harta pelaburan dan tertakluk kepada peraturan perakaunan di bawah SSAP 19 (Penyata Amalan Perakaunan Standard 19) untuk hartanah pelaburan, seperti ditetapkan Majlis Laporan Kewangan UK.

(Rujuk:
https://www.frc.org.uk/accountants/accounting-and-reporting-policy/uk-accounting-standards/standards-in-issue/ssap-19-accounting-for-investment-properties)

Bagi penyata kewangan yang tahun kewangannya berakhir sebeleum 2015, hartanah pelaburan (dalam kes ini Grand Plaza SA) hendaklah direkodkan pada harga yang melambangkan nilainya di pasaran terbuka. Sekiranya nilai pasaran lebih tinggi dari nilai yang direkodkan di dalam akaun, hartanah itu perlu dinilai semula untuk mencerminkan nilai pasaran dan kenaikan nilai pasaran akan ditunjukkan sebagai tambahan rizab penilaian semula. Begitu juga, jika harga pasaran lebih rendah dari nilai yang direkodkan, nilai Grand Plaza SA dalam penyata kewangan itu akan diturunkan sepadan dengan nilai pasarannya.

Oleh itu, jika pun Felda membeli pada harga £56 juta sekali pun, itu sepatutnya telah pun melebihi nilai pasaran bagi Grand Plaza SA kerana harga itu tidak mencerminkan susut nilai aset-aset lain yang telah berusia.

Berkemungkinan Besar Tidak Akan Dapat Balik Modal, Mana SPRM?

Malangnya, Felda memilih untuk membeli hartanah itu pada harga £95.65 juta (iaitu sekitar 70% melebihi nilai pasaran dalam tahun 2014). Dalam keadaan pasaran hartanah UK yang malap selepas Brexit, adalah suka untuk Felda mendapatkan kembali RM538 juta yang dibayar dahulu.

Analisa ini bertepatan dengan laporan Bloomberg minggu lalu bahawa pasaran hartanah merasakan nilaian hartanah-hartanah di London terlalu mahal. Lebih teruk lagi, saya juga telah membuktikan bagaimana sejak Felda membelinya, operasi Grand Plaza SA mengalami kerugian berpanjangan yang menyebabkan pembeli akan menuntut harga yang lebih rendah atas alasan ia perniagaan yang merugikan.

(Rujuk http://rafiziramli.com/2017/10/felda-bila-beli-ferrari-pakai-duit-rakyat-rakyat-yang-rugi/)

Saya tidaklah terkejut apabila Tan Sri Shahrir Samad beriya-iya mempertahankan Felda sehingga seolah-olah tidak lagi boleh membezakan dokumen-dokumen rasmi hakmilik hartanah itu berbanding serangan politik.

Saya terkejut apabila harga yang terlalu mahal ini tidak menimbulkan keraguan yang mendorong SPRM menyiasat pembelian tersebut, apatah lagi bukti-bukti ini boleh diperolehi dengan mudah dari dokumen-dokumen yang ada di internet.

Contohnya, dengan satu carian mudah di internet, SPRM sepatutnya tahu bahawa urusniaga melibatkan Felda ini telah pun mengundang satu kes mahkamah di Britain apabila pemiliknya (Larmway Properties) disaman kerana dituduh melanggar perjanjian apabila menjual hartanah itu kepada Felda pada harga £98 juta sedangkan ia telah dijual kepada syarikat lain pada harga £80 juta.

Kes ini telah pun dilaporkan di Daily Mail dan sekali lagi akan membuatkan Malaysia dicemuh oleh media antarabangsa kerana melibatkan penyelewengan dana rakyat dan selebriti. Kalau 1MDB ada Leonardo Di Caprio, Felda kini ada Marco Pierre White, iaitu chef terkenal.

Rujuk http://www.dailymail.co.uk/news/article-4645526/Chef-Marco-s-ex-business-partner-faces-6-5M-fraud-battle.html

Paling sikit, rakyat Malaysia kerugian RM108 juta apabila Felda membayar £98 juta sedangkan harga semasa adalah £80 juta. Paling teruk, wang yang diselewengkan boleh mencecah RM180 juta dari satu hartanah ini sahaja kerana nilaian semasa di dalam penyata kewangannya hanyalah £56 juta.

RAFIZI RAMLI
AHLI PARLIMEN PANDAN
NAIB PRESIDEN KEADILAN

Rakaman penuh sidang media boleh ditonton di

Facebook | Rafizi Ramli
https://www.facebook.com/rafiziramli.keadilan

Youtube | INVOKE Malaysia https://www.youtube.com/channel/UCZR8ZLTDfgMQgLyZBkeqaQg

Hakmilik Pelaburan Terbesar Felda Di London Didaftarkan Kepada Syarikat “Offshore” BVI, Bukan Anak Syarikat Felda

Jumaat lalu, saya telah tunjukkan bagaimana hakmilik Hotel Grand Plaza Kensington yang kononnya dibeli oleh anak syarikat Felda iaitu Felda Investment Corporation Sdn Bhd (FIC) didaftarkan di atas nama sebuah syarikat “offshore” yang namanya hampir sama (FIC London Hotel (Private) Limited) tetapi tidak dimiliki oleh Felda.

Semakan dengan penyata-penyata rasmi Felda tidak menunjukkan bahawa syarikat yang ditubuhkan di British Virgin Island (BVI) ini adalah sebahagian dari kumpulan Felda.

Felda menyatakan di dalam penyata kewangan yang diaudit bagi 2015 (yang terkini) bahawa anak syarikatnya yang memegang pelaburan hotel ini ialah FIC London Hotel (Private) Limited yang ditubuhkan di United Kingdom dan dimiliki sepenuhnya oleh FIC.

Sehingga kini tidak ada sebarang jawapan dari mana-mana pihak mengenai soalan paling utama yang saya timbulkan: jika Felda yang membayar kos membeli hotel itu yang dianggarkan sekitar RM330 juta, kenapa hakmiliknya didaftarkan di atas nama syarikat lain yang penuh kerahsiaan? Siapa sebenarnya pemilik syarikat BVI ini?

Jawapan paling pintar yang diberikan oleh Tan Sri Shahrir Samad, Pengerusi Felda ialah “saya tertidur tiga bulan” seperti yang dilaporkan Sinar Harian:
http://www.sinarharian.com.my/nasional/rafizi-tidur-3-bulan-isu-hotel-sudah-disiasat-sprm-1.743340

Saya tidaklah perlu melayan komen sebegitu kerana saya bukan pengerusi Felda yang dibayar gaji untuk menjaga harta Felda. Saya boleh sahaja tidur dan tidak ambil tahu langsung mengenai Felda kerana saya tidak memikul amanah itu.

Apabila Tan Sri Shahrir yang diberikan amanah tersebut tidak merasa terpanggil untuk menerangkan isu yang paling penting iaitu siapa sebenarnya pemilik hotel tersebut (kerana siasatan SPRM yang dilaporkan hanyalah berkisar kepada bayaran lebih yang dibuat oleh Felda, bukan soal Felda ditipu sedemikian), saya serahkan kepada rakyat untuk menghakimi Tan Sri Shahrir dalam PRU14 nanti.

Projek Hartanah Terbesar Felda di Wembley, London

Sejak tahun 2015, Felda di bawah kepimpinan Tan Sri Isa Samad mula terlibat di dalam sektor hartanah secara besar-besaran. Jika sebelum itu Felda hanya membeli hartanah-hartanah yang sudah siap di bina, melalui sebuah lagi syarikat iaitu FIC Global Limited, Felda mula terlibat di dalam pembinaan bangunan-bangunan pula.

Nota 44 dari penyata kewangan diaudit Felda bagi 2015 menyenaraikan FIC Global Limited sebagai anak syarikat milik penuhnya yang ditubuhkan di United Kingdom:

Pembabitan Felda di dalam projek-projek yang membina bangunan kediaman untuk disewakan kepada pelajar ini dilaporkan secara besar-besaran di media tempatan:

Laporan-laporan berita mengesahkan projek-projek berikut:

1. Disiapkan dalam bulan Julai 2015, projek pertama yang dinamakan Felda House Wembley itu bernilai RM380 juta dan beralamat di 575 North End Road, Wembley HA9 0UU (rujuk maklumat mengenai Felda di laman www.crm-students.com iaitu ejen yang menyewakan unit-unit kediaman kepada pelajar dan lihat contoh unit kediaman di bawah)

2. Projek kedua yang disiapkan ialah projek kediaman pelajar yang dinamakan Grand Felda House di tapak yang sama berharga £109.26 juta (atau bersamaan RM656 juta). Projek yang siap dalam bulan Julai 2016 ini yang ada dilaporkan The Sun http://www.thesundaily.my/news/1917555

Ini bermakna, pelaburan Felda di dalam Felda House dan Grand Felda House di Wembley ini adalah pelaburan hartanah Felda yang terbesar di London melalui FIC, iaitu berjumlah RM1.036 bilion.

Hakmilik Felda House Bukan Anak Syarikat Felda

Maka saya mengambil inisiatif untuk menyemak geran hakmilik Felda House (projek pertama bernilai RM380 juta) untuk memastikan ia benar-benar di daftarkan atas nama anak syarikat Felda setelah penemuan mengenai geran hakmilik Hotel Grand Plaza Kensington yang didaftarkan atas nama sebuah syarikat BVI yang tidak diketahui pemiliknya.

Saya sertakan geran hakmilik Felda House di alamat 575 North End Road, Wembley HA9 0UU yang saya beli dari HM Land Registry (Pendaftar Tanah UK):

Download (PDF, 10KB)

Sekali lagi, syarikat yang memiliki hakmilik Felda House ialah sebuah syarikat yang namanya sama dengan nama anak syarikat Felda yang diisytiharkan di dalam penyata kewangannya yang diaudit iaitu Felda Global Limited, tetapi ia syarikat berlainan kerana didaftarkan di BVI yang merahsiakan siapa pemilik sebenar syarikat ini.

Semakan ke atas rekod Felda yang boleh disemak orang awam setakat ini juga tidak menunjukkan apa-apa anak syarikat berna,a FIC Global Limited yang didaftarkan di BVI.

Bukan sahaja hotel berharga RM330 juta yang dibeli menggunakan wang Felda hakmiliknya didaftarkan di atas nama sebuah syarikat rahsia, kini pelaburan besar Felda di London iaitu projek Felda House berharga RM380 juta juga didaftarkan di atas satu lagi syarikat rashia.

Felda House Digadai Bank, Siapa Yang Ambil Pinjaman RM60 Juta?

Geran hakmilik di atas ada menunjukkan “harga” yang didaftarkan sebanyak £10 juta (atau RM60 juta). Saya tidak yakin itu harga sebenar Felda House dan membuat beberapa semakan lain untuk mendapatkan maklumat apakah RM60 juta yang didaftarkan bersama-sama dengan hakmilik Felda House itu.

Semakan saya mendapati Felda House telah dicagarkan kepada bank yang sama iaitu Bangkok Bank Public Company Limited dan cagaran ini telah dimasukkan ke dalam dokumen hakmilik. Saya beranggapan RM60 juta itu adalah jumlah yang dipinjam dari Bangkok Bank Public Company Limited dan sebab itulah jumlah itu didaftarkan bersama geran hakmilik Felda House.

Saya sertakan perjanjian pinjaman yang mencagarkan Felda House ini kepada Bangkok Bank Public Company Limited:

Download (PDF, 1.56MB)

Walau bagaimana pun, ada sedikit keraguan kerana sijil cagaran yang didaftarkan untuk membuat tuntutan ke atas hakmilik Felda House memasukkan nama FIC Management Houses Pte Limited kerana perjanjian pinjaman itu adalah di antara FIC Management Houses Pte Limited dan Bangkok Bank Public Company Limited.

Semakan ke atas FIC Management Houses Pte Limited menunjukkan ia adalah anak syarikat milik penuh FIC (dan Felda):

Lebih meragukan, semakan ke atas penyata kewangan FIC Management Houses Pte Limited yang terkini iaitu setakat 31 Disember 2016 tidak pula menunjukkan ia mempunyai apa-apa pinjaman dengan mana-mana bank:

 

Maka kesimpulan berikut boleh dibuat:

1. Felda mengumumkan ia membelanjakan RM380 juta  menyiapkan Felda House di alamat 575 North End Road, Wembley HA9 0UU yang dibuka dalam tahun 2015

2. Felda melalui FIC menubuhkan sebuah anak syarikat milik penuhnya yang bernama FIC Management Houses Pte Limited untuk mengutip sewa dari unit-unit yang disewakan kepada pelajar-pelajar

3. Tetapi hakmilik Felda House ini didaftarkan di atas sebuah syarikat di BVI yang tidak diketahui pemiliknya. Nama syarikat ini hampir sama dengan nama anak syarikat Felda yang diisytiharkan di dalam penyata kewangan Felda yang diaudit bagi tahun 2015, tetapi ia syarikat yang berlainan kerana ditubuhkan di BVI yang merahsiakan pemiliknya

4. Felda House digadaikan ke sebuah bank yang bernama Bangkok Bank Public Company tetapi perjanjian itu adalah bagi pinjaman yang dijangkakan bernilai RM60 juta di antara FIC Management Houses Pte Ltd (bukannya FIC Global Ltd, syarikat BVI yang menjadi pemilik Felda House)

5. Pinjaman RM60 juta itu tidak ditunjukkan di dalam penyata kewangan FIC Management Houses Pte Ltd walaupun ia yang menandatangani perjanjian pinjaman dan gadaian

Saya yakin kanak-kanak sekolah boleh membuat kesimpulan bahawa kesemua ini menimbulkan banyak keraguan.

Siapa yang dapat RM60 juta itu? Kenapa perlu pinjam RM60 juta sedangkan Felda membayar sepenuhnya kos untuk menyiapkan Felda House?

Kenapa hakmilik Felda House didaftarkan di atas nama syarikat BVI yang pemiliknya adalah rahsia?

Siapa pemilik sebenar syarikat BVI ini dan adakah dia yang telah mengambil RM60 juta itu dan menggadaikan Felda House, iaitu hartanah yang dibeli dengan wang Felda?

Saya berharap Tan Sri Shahrir tidak lagi memberi jawapan kononnya saya tertidur dan macam-macam lagi.

Saya nasihatkan beliau jangan tidur malam ini untuk membuat penjelasan mengenai segala keraguan yang saya timbulkan di sini kerana kalau tidak ada jawapan yang munasabah dan tidak diberikan maklumat mengenai pemilik sebenar syarikat BVI tersebut, tindakan saya yang seterusnya ialah membuat laporan polis.

RAFIZI RAMLI
AHLI PARLIMEN PANDAN
NAIB PRESIDEN KEADILAN

Rakaman penuh sidang media boleh ditonton di

Facebook | Rafizi Ramli
https://www.facebook.com/rafiziramli.keadilan

Youtube | INVOKE Malaysia https://www.youtube.com/channel/UCZR8ZLTDfgMQgLyZBkeqaQg

Felda Perlu Jelaskan Status Pemilikan Hotel Grand Plaza Kensington – Milik Felda Dan Bukan Milik Orang Kuat Felda?

Saya berterima kasih kepada Tan Sri Shahrir Samad, Pengerusi Felda. Gara-gara beliau mengumpamakan penjualan harta dan hotel Felda di London sebagai menjual Ferrari, saya meluangkan masa untuk mengkaji urusniaga dan penyata-penyata kewangan anak-anak syarikat milik Felda yang membeli banyak harta di London.

Saya bernasib baik kerana di negara seperti United Kingdom, segala maklumat kewangan dan pemilikan harta dapat disemak secara terbuka oleh sesiapa. Maka, apa yang tersembunyi di Malaysia akan terbongkar di United Kingdom.

Nasihat saya kepada pembesar-pembesar negara, jika ada niat untuk mencuri wang rakyat – sebaiknya larikan wang itu untuk membeli tanah di Zimbabwe atau di tengah-tengah safari Afrika. Di negara-negara tersebut, harta pembesar dilindungi oleh undang-undang kerahsiaan yang tidak kurang ketatnya macam Malaysia.

Namun kebiasaan dan keangkuhan banyak yang terjebak dengan penyelewengan wang rakyat – mereka gemar membeli harta di negara-negara seperti Singapura, United Kingdom atau Amerika Syarikat. Sebab itu dengan mudah saya dapat menjejaki kondominium dan pasar raya milik keluarga menteri di Singapura semasa skandal NFC dulu.

Hari ini, saya akan mula mendedahkan satu demi satu bagaimana wang rakyat dibelanjakan sesuka hati kerana semua penyata kewangan diaudit dan penyata wajib yang perlu difailkan di United Kingdom boleh diperolehi secara percuma.

 

Fungsi Felda Investment Corporation (FIC) Sebagai Unit Pelaburan Strategik

Selama ini, Felda melaporkan bahawa pembelian hotel Grand Plaza Kensington yang menelan belanja RM330 juta dalam tahun 2014 itu dibuat melalui anak syarikatnya Felda Investment Corporation Sdn Bhd (FIC) yang menubuhkan pula sebuah anak syarikat khusus di United Kingdom untuk memegang harta hotel itu.

Ini dinyatakan oleh Felda di dalam penyata kewangannya yang diaudit bagi tahun 2014 di dalam Nota 43 yang menyenaraikan semua anak-anak syarikatnya di seluruh dunia, seperti yang saya tunjukkan:

Perhatikan bahawa penyata kewangan Felda dengan jelas menamakan FIC London Hotel Limited, sebuah syarikat yang ditubuhkan di United Kingdom dan dimiliki 100% oleh FIC Sdn Bhd (“FIC”) adalah syarikat pegangan pelaburan hartanah.

Malah, dalam laporan tahunan Felda yang terkini (tahun 2015), Felda memberi tumpuan kepada pelaburan-pelaburan FIC terutamanya Hotel Grand Plaza Kensington.

Penyata kewangan Felda yang diaudit bagi tahun 2015 turut mengambil kira pinjaman yang diambil di United Kingdom berjumlah RM111.4 juta (nilai dalam ringgit bagi pinjaman sebanyak GBP17.5 juta). Menurut penyata kewangan diaudit, pinjaman itu diambil dari bank dengan mencagarkan sepenuhnya saham-saham Felda di dalam FIC London Hotel (Private) Limited (yang memiliki hotel itu) dan Grand Plaza Kensington Limited (yang mengendalikan hotel itu bagi pihak pemiliknya).

Nota 49 dalam penyata kewangan Felda yang diaudit bagi tahun 2015 memasukkan satu nota khusus mengenai FIC London Hotel (Private) Limited yang dimiliki sepenuhnya oleh FIC.

Maka, berdasarkan penyata-penyata kewangan yang diaudit ini bagi tahun 2014 ke 2015, seluruh rakyat Malaysia (termasuklah saya) menerima bulat-bulat bahawa Hotel Grand Plaza Kensington yang memakan RM330 juta wang peneroka Felda itu adalah milik peneroka juga.

Ramai yang tidak tahu bahawa anak-anak syarikat Felda di seluruh dunia sebenarnya tidak diaudit oleh Ketua Audit Negara, seperti Nota 43 dalam penyata kewangan setiap tahun:


FIC London Hotel (Private) Limited, Syarikat UK Milik Penuh FIC TIDAK WUJUD!

Saya menghabiskan masa 48 jam lalu membina kembali aliran wang dari setiap syarikat untuk memastikan ia benar-benar kembali kepada Felda. Walaupun Felda dan pihak berkuasa di Malaysia langsung tidak memberikan sebarang maklumat kecuali laporan tahunan yang dihantar ke Parlimen, saya ada maklumat yang mencukupi dari penyata-penyata kewangan anak-anak syarikat Felda di United Kingdom.

Anak syarikat milik penuh Felda (melalui FIC) yang mengendalikan operasi Hotel Grand Plaza Kensington adalah Grand Plaza Kensington Ltd (yang ditubuhkan di United Kingdom). Saya sertakan penyata kewangan terkini yang diaudit setakat 31 Disember 2016:

Download (PDF, 404KB)

Pengarah-pengarahnya tidak lain dan tidak bukan Tan Sri Isa Samad sendiri, Dato’ Hanapi Suhada (bekas Pengarah Besar Felda) dan Mohammed Jefri (yang menjadi CEO kepada hotel itu).

 

Analisa ringkas ke atas penyata pendapatan anak syarikat Felda ini dengan mudah mengesahkan bahawa:

i. Perniagaannya untung dari aktiviti perhotelan yang dijalankan (dengan melihat “gross profit”)
ii. Keseluruhan pendapatannya datang dari aktiviti perhotelan
iii. Sebahagian besar dari kos pentadbiran (“Administrative expenses”) yang menyebabkan ia rugi adalah disebabkan oleh bayaran “sewa” kepada pemilik hotel itu iaitu FIC London Hotel (Private) Limited (seperti yang ditunjukkan dalam Nota 9)

Maka, saya pun mencari rekod korporat dan prestasi satu lagi anak syarikat Felda yang disebut sebagai syarikat pelaburan yang memiliki hotel tersebut, iaitu FIC London Hotel (Private) Ltd. Ini boleh dibuat mudah dengan menaipkan nama syarikat itu di lama Companies House (iaitu badan yang sama fungsinya seperti SSM di Malaysia).

Yang tidak mudah ialah apabila saya mula sedar bahawa syarikat itu tidak wujud. Sebuah syarikat yang dinyatakan di dalam penyata kewangan Felda yang diaudit dan diakui benar dan tepat maklumatnya di bawah satu perakuan sumpah dan dimaklumkan kepada seluruh dunia bahawa syarikat itulah yang memegang harta kebanggaan Felda iaitu sebuah hotel berharga RM330 juta di kawasan elit London – SYARIKAT ITU TIDAK WUJUD!

Saya terpaksa menyemak setiap satu mukasurat untuk memastikan bahawa syarikat itu benar-benar tidak wujud dan selepas beberapa jam di tengah malam, saya berpuas hati bahawa ada sesuatu yang benar-benar tidak kena.

Lalu saya menyemak nama penuh syarikat itu “FIC London Hotel (Private) Limited” di Google untuk mengesan di mana agaknya syarikat ini didaftarkan.

Walaupun keputusan yang diberikan Google itu sepatutnya mengejutkan, saya sudah boleh mengagak dari mana syarikat ini berasal dan ditubuhkan. Carian di Google hanya memberikan 3 keputusan: iklan untuk menempah bilik, dari portal Parlimen Malaysia yang mengesan nama syarikat itu di dalam Laporan Felda 2015 yang dimuatnaik di laman Parlimen dan satu senarai syarikat-syarikat yang ditubuhkan dan didaftarkan di British Virgin Island (BVI), iaitu kaedah menyembunyikan pemilik syarikat kerana sampai bila-bila kita tidak akan tahu siapa sebenarnya pemilik syarikat ini.

 

Felda Bayar RM330 Juta Beli Hotel, Tapi Geran Sahkan Pemiliknya Syarikat Hantu dari BVI!

Lewat malam semalam, saya sudah tahu bahawa ini bukan lagi soal Felda tiada wang dan penjualan hotel itu akan merugikan Felda. Bukan lagi soal Ferrari.

Saya dapat merasakan bahawa ada perkara yang lebih besar yang berunsur jenayah, penipuan, salah laku komersil (fraud), pengubahan wang dan pelbagai lagi jenayah yang melebihi soal mengambil untung atas angin dengan memakan wang rakyat apabila hotel dibeli pada harga yang mahal.

Perkara terakhir yang saya perlu lakukan ialah menyemak geran hak milik Hotel Grand Plaza Kensington yang menjadi kebanggaan Tan Sri Isa Samad dan Tan Sri Shahrir Samad itu. Ia juga mudah dilakukan – saya hanya perlu membayar GBP3 bagi setiap geran.

Download (PDF, 5KB)

Saya sertakan geran-geran bagi hak milik Hotel Grand Plaza Kensington yang mengesahkan perkara-perkara berikut:

i. Hotel Grand Plaza Kensington (iaitu hartanah beralamat 18, Lexham Gardens, London W8) didaftarkan hakmiliknya kepada sebuah syarikat bernama FIC London Hotel (Private) Limited yang didaftarkan di BVI (seperti semakan saya).

ii. Ada 6 geran hakmilik bagi hartanah ini iaitu geran-geran bernombor LN78344, LN68424, LN80430, LN191456, lN204984 and LN206711yang saya sertakan bersama.

iii. Hotel Grand Plaza Kensington tidak dimiliki oleh sebuah anak syarikat milik penuh Felda yang ditubuhkan di United Kingdom seperti yang diisytiharkan di dalam penyata kewangan Felda yang diaudit dalam tahun-tahun 2014 dan 2015. Syarikat itu tidak wujud langsung.

iv. Tiada siapa yang dapat sahkan siapa pemilik sebenar FIC London Hotel (Private) Limited yang didaftarkan di BVI yang bukan sahaja memiliki hotel tersebut, tetapi besar kemungkinan juga mendapat bayaran sewa bulanan dan bayaran-bayaran lain sehingga menyebabkan hotel yang ada untung kasar yang besar mengalami kerugian saban tahun.

v. Hotel itu telah digadaikan kepada sebuah bank asing bernama Bangkok Bank Public Company Limited sebagai cagaran kepada pinjaman yang diambil oleh syarikat BVI ini.

vi. Harga yang dibayar untuk membeli dan mendapat hakmilik hotel ini adalah sebanyak GBP45.9 juta pada 13 Oktober 2014, bukannya GBP 60 juta seperti yang diumumkan kepada rakyat. Ini bermakna, sebanyak RM90 juta (nilai ringgit bagi GBP15 juta) telah diselewengkan, selain dari hakmilik yang tidak didaftarkan kepada Felda.

Saya percaya dengan pendedahan pertama ini, Dato’ Seri Najib Tun Razak, Tan Sri Shahrir Samad dan Tan Sri Isa Samad tahu yang saya sudah pun memiliki semua maklumat lain untuk mendedahkan transaksi yang lain.

Saya nasihatkan supaya mereka bertiga tampil memberi penjelasan dengan ikhlas, terbuka dan berhati-hati. Saya tidak akan teragak-agak membuat seberapa banyak laporan polis ke atas setiap satu kesalahan yang telah dilakukan bagi setiap transaksi supaya jika Barisan Nasional kalah dalam PRU14 nanti, bukan sahaja Dato’ Seri Najib yang bakal berhadapan dengan pelbagai siasatan, kepimpinan Felda seperti kedua-dua tokoh veteran Umno ini akan diheret sama.

Saya akan teruskan dengan pendedahan seterusnya hari Isnin ini.

RAFIZI RAMLI
AHLI PARLIMEN PANDAN
NAIB PRESIDEN KEADILAN

Rakaman penuh sidang media boleh ditonton di

Facebook | Rafizi Ramli
https://www.facebook.com/rafiziramli.keadilan

Youtube | INVOKE Malaysia https://www.youtube.com/channel/UCZR8ZLTDfgMQgLyZBkeqaQg

Perbelanjaan Misteri RM80 Juta Punca Operasi Grand Plaza Serviced Apartments Rugi

Felda masih lagi memberi sebarang maklum balas mengenai isu pemilikan 198 unit apartment di Grand Plaza Serviced Apartments di London yang saya timbulkan semalam. Saya mendedahkan bagaimana akibat kerugian yang berlaku sejak 2014 (setelah mengambil alih operasi mewah di London itu) akan menyebabkan Felda tetap rugi kalau pun ia berjaya menjual hartanah itu pada harga yang lebih tinggi selepas ini.

Untuk rekod pembaca, Felda telah melantik ejen-ejen hartanah untuk mencari pembeli kepada hartanah mewah miliknya itu.

Hari ini, saya akan mendedahkan pula bagaimana operasi yang sepatutnya memberi pulangan yang sangat lumayan tiba-tiba mengalami kerugian setiap tahun setelah Felda membelinya.

Saya mula mengesyaki bahawa ada sesuatu yang perlu diselidiki dengan lebih mendalam setelah membaca laporan penilaian keberuntungan Grand Plaza SA yang dibuat oleh CBRE (ejen hartanah yang dilantik Felda sendiri). Di dalam laporannya kepada bakal pembeli, CBRE menyatakan bahawa pemilik baru Grand Plaza SA ada peluang untuk mendapatkan keuntungan dan pulangan yang menarik memandangkan prestasi kewangan Grand Plaza SA di bawah pemilik sekarang (Felda) menunjukkan prestasi di bawah keuntungan purata pasaran (rujuk mukasurat 28).

Sedangkan CBRE menjelaskan bahawa EBITDA (earnings before interest, tax, depreciation and amortisation) iaitu peratus keuntungan dari operasi berbanding pendapatan dari operasi adalah sekitar 50%.

EBITDA sebuah syarikat adalah ukuran sama ada operasi perniagaan yang dijalankan mendatangkan keuntungan atau tidak. EBITDA mengukur jumlah wang yang masuk berbanding jumlah wang yang dibayar untuk kos operasi, kecuali wang keluar masuk yang bersabit dengan pembiayaan, susut nilai (kerana bukan melibatkan wang keluar masuk, hanyalah satu angka perakaunan) dan cukai pendapatan.

Oleh itu, operasi Grand Plaza SA yang mencapai margin EBITDA 50% hanya rugi jika faedah ke atas pembiayaan yang diambil, cukai yang dibayar dan caj susut nilai melebihi dari 50% dari pendapatan.

Pendapatan dari hasil sewaan Grand Plaza SA boleh ditentukan dengan merujuk kepada penyata kewangan syarikat milik penuh Felda yang memiliki hartanah tersebut, iaitu FIC UK Properties Sdn Bhd. Saya sertakan rekod rumusan kewangan yang difailkan dengan Suruhanjaya Syarikat Malaysia bagi tahun-tahun 2013 ke 2015 yang menunjukkan pendapatan dari hasil sewaan Grand Plaza SA seperti berikut:

1. 2013 – RM15.7 juta
2. 2014 – RM50.9 juta
3. 2015 – RM53.5 juta

Maka, operasi Grand Plaza SA ini hanya akan rugi sekiranya jumlah (faedah + cukai + susut nilai) masing-masing melebihi RM8 juta (2014), RM25 juta (2015) dan RM27 juta (2016).

Dengan berpandukan penemuan mudah ini, saya tahu serta merta bahawa ada yang tidak kena kerana Felda tidak mengenakan apa-apa faedah ke atas FIC UK Properties Sdn Bhd seperti yang dilaporkan di dalam penyata kewangannya yang diaudit dari tahun 2013 ke 2015 yang telah saya semak.

Jumlah caj susut nilai biasa ke atas hartanah sebegini selalunya sekitar 2% setiap tahun dari nilai hartanah. FIC UK Properties Sdn Bhd merekodkan hartanah Grand Plaza SA sekitar RM540 juta berdasarkan rumusan kewangan dari SSM – oleh itu nilai caj susut nilai tahunan sepatutnya sekitar RM10 juta setahun sahaja.

Dari penyata kewangan Felda yang diaudit, (semak Nota ) saya dapat menentukan bahawa ada satu lagi anak syarikat Felda yang ditubuhkan di United Kingdom khusus untuk mengendalikan operasi perniagaan menyewakan 198 unit Grand Plaza Serviced Apartments ini.

 

Saya mendapati bahawa Felda sebenarnya menubuhkan dua buah syarikat bagi tujuan yang berbeza seperti berikut:

1. FIC UK Properties Sdn Bhd (100% milik Felda, ditubuhkan di Malaysia) – sebagai pemilik kepada hartanah tetapi tidak mengendalikan operasi perniagaan

2. FIC Grand Plaza Ltd (100% milik FIC UK Properties Sdn Bhd, ditubuhkan di United Kingdom) – sebagai pengendali yang menjalankan operasi bagi pihak FIC UK Properties Sdn Bhd

Oleh kerana penyata kewangan diaudit bagi syarikat-syarikat yang ditubuhkan di United Kingdom boleh diperolehi secara percuma, saya sertakan laporan kewangan yang diaudit bagi FIC Grand Plaza Ltd bagi tempoh dari hari pertama mengambil alih (2014) hingga ke tahun kewangan terkini iaitu 2016.

Ini membolehkan saya menjalankan analisa untuk mengenal pasti adakah kerugian seperti yang ditunjukkan di dalam akaun Felda (melalui FIC UK Properties Sdn Bhd yang digabungkan di dalam penyata kewangan Felda) adalah berpunca dari perniagaan yang benar-benar merugikan, atau ada unsur-unsur penyelewengan atau amalan tata kelola yang lemah.

Download (PDF, 127KB)

Download (PDF, 401KB)

Download (PDF, 563KB)

Analisa ini dijalankan untuk menentukan perkara-perkara berikut:

i. Membandingkan pendapatan di dalam FIC Grand Plaza dengan FIC UK Properties untuk memastikan pendapatan yang dilaporkan dan ditaksirkan di dalam FIC Grand Plaza Ltd adalah padan dengan pendapatan yang dilaporkan oleh FIC UK Properties

ii. Menentukan sama ada kerugian dari operasi Grand Plaza SA (seperti yang berlaku dan ditunjukkan di dalam penyata kewangan Felda) ada kena mengena dengan apa-apa tanggungan faedah, cukai dan susut nilai; atau disebabkan oleh faktor-faktor lain

Saya sertakan salinan analisa kewangan (yang saya akan terangkan secara terperinci di dalam sidang media melalui Facebook jam 6 petang ini) yang menimbulkan dan membuktikan perkara-perkara berikut:

Download (PDF, 71KB)

i. Ada perbelanjaan-perbelanjaan yang tidak berkaitan dengan operasi Grand Plaza SA yang dikenakan oleh pihak ketiga (sama ada orang perseorangan, syarikat dari kumpulan Felda atau syarikat yang tidak ada kena mengena dengan Felda) kepada FIC Grand Plaza Ltd yang jumlahnya masing-masing diunjurkan sekitar RM25 juta (2014), RM29 juta (2015) dan RM28 juta (2016).

Perbelanjaan-perbelanjaan yang mencecah RM82 juta setakat ini ditunjukkan sebagai kos pentadbiran (administrative expenses). Oleh kerana perbelanjaan seperti ini tidak memberi gambaran yang tepat mengenai keberuntungan (“profitability”) sebenar sesebuah operasi perniagaan, sebab itulah banyak laporan kewangan merujuk kepada EBITDA yang mengasingkan perbelanjaan-perbelanjaan “pengurusan/pentadbiran” seperti ini.

ii. Salah satu perbelanjaan sebegitu yang diisytiharkan di dalam penyata kewangan FIC Grand Plaza Ltd (atas kehendak undang-undang) ialah bayaran gaji kepada pengarah-pengarah. Semakan saya ke atas kesemua penyata kewangan diaudit FIC Grand Plaza Ltd dari penubuhan hingga sekarang menunjukkan kesemua ahli lembaga pengarahnya dilantik oleh Felda dan merupakan pegawai-pegawai kanan Felda.

Peneroka Felda perlu tahu bahawa pimpinan kanan Felda ini dibayar secara purata sehingga RM10,000 sebulan untuk menjadi ahli Lembaga Pengarah sebuah syarikat yang operasinya hanya menyewakan apartment mewah di London.

Gaji sehingga RM10,000 sebulan ini adalah tambahan kepada pelbagai gaji, elaun dan keistimewaan lain sedangkan mereka tidaklah ada apa-apa peranan yang kritikal kepada operasi anak syarikat Felda di United Kingdom ini.

iii. Tan Sri Isa Samad masih lagi salah seorang dari Lembaga Pengarah syarikat ini yang mendapat manfaat tersebut. Beliau dilantik pada 28 Mei 2016 dan semakan saya dengan rekod syarikat di Companies House UK menunjukkan beliau masih lagi kekal ahli Lembaga Pengarah sehingga kini.

Download (PDF, 20KB)

Download (PDF, 102KB)

 

Saya percaya ada banyak perkara yang diperjelaskan hasil dari analisa kewangan ringkas ini, termasuklah butiran perbelanjaan-perbelanjaan berbentuk pengurusan dan pentadbiran yang dicaj ke anak syarikat ini sehingga mengakibatkan kerugian sedemikian rupa.

Saya ada banyak lagi perkara-perkara yang akan menimbulkan banyak persoalan mengenai keborosan Felda melalui anak-anak syarikat luar negara seperti ini. Saya berharap Felda akan memberi penjelasan kerana pendedahan-pendedahan selepas ini akan memalukan Felda.

RAFIZI RAMLI
AHLI PARLIMEN PANDAN
NAIB PRESIDEN KEADILAN

Rakaman penuh sidang media boleh ditonton di

Facebook | Rafizi Ramli
https://www.facebook.com/rafiziramli.keadilan

Youtube | INVOKE Malaysia https://www.youtube.com/channel/UCZR8ZLTDfgMQgLyZBkeqaQg

Felda: Bila Beli Ferrari Pakai Duit Rakyat, Rakyat Yang Rugi

Saya membaca laporan Malaysiakini https://www.malaysiakini.com/news/397645 mengenai temuramah dengan Tan Sri Shahrir Samad, Pengerusi Felda yang disiarkan oleh akhbar China Press.

Kenyataan-kenyataan yang dibuat oleh Tan Sri Shahrir di dalam temuramah tersebut sangat mengejutkan. Ia kenyataan yang pada pandangan saya adalah bongkak dan tidak menunjukkan kepimpinan Felda (dan pentadbiran Dato’ Seri Najib Tun Razak yang melantik beliau sebagai Pengerusi Felda) memahami kepayahan yang akan dialami rakyat Malaysia keseluruhannya (dan warga Felda khususnya) jika kedudukan kewangan Felda terus meruncing.

Saya berkata beliau (Tan Sri Shahrir) adalah bongkak kerana beliau memperlekehkan skandal kewangan Felda yang akan diwariskan kepada rakyat (baik pembayar cukai yang akan menanggung sebarang suntikan baru, atau warga Felda yang akan melalui pelbagai potongan dan kepayahan selepas ini).

Saya sertakan beberapa perkara yang dilaporkan oleh Malaysiakini dari wawancara Tan Sri Shahrir dengan China Press itu:

i. bahawa tindakan Felda menjual saham-saham pelaburannya (di dalam Maybank) dan hotel di London adalah cara biasa untuk mengumpul dana, bukannya disebabkan kedudukan kewangan Felda yang lemah;

ii. bahawa aset yang dijual dibeli ketika Felda ada banyak wang dan kini bila Felda memerlukan wang, ia dijual kembali. Penjualan aset itu tidak ada kena mengena dengan operasi perladangan atau mana-mana tanah rancangan Felda;

iii. bahawa penjualan hotel (di London) itu bolehlah diumpamakan seperti sebuah kereta Ferrari yang dijual. Beliau dipetik berkata “hotel seperti kereta Ferrari yang jarang kita pandu. Bila dijual bukannya rugi, cuma jatuh air muka saja”;

iv. Tan Sri Shahrir mengesahkan bahawa insentif RM5,000 yang dibayar kepada setiap dari 94,956 keluarga peneroka (seperti yang diumumkan Dato’ Seri Najib) berjumlah RM474.7 juta dibayar dari hasil harta-harta Felda yang dijual dan satu pinjaman baru dari bank yang melanggan bon baru yang diterbitkan

v. bahawa pada awal beliau mengambil alih jawatan Pengerusi Felda, tidak ada bank yang percaya dengan Felda. Hanya kebelakangan ini, apabila bank-bank merasakan Felda telah “insaf”, barulah ada bank yang mahu membantu.

Saya yakin bahawa orang ramai yang mendalami kenyataan-kenyataan itu pun bersetuju dengan saya bahawa kenyataan-kenyataan di atas adalah bongkak kerana ia seolah-olah tidak mahu mengakui bahawa berbilion ringgit wang Felda telah pun hilang begitu sahaja.

Malah, Tan Sri Shahrir sendiri yang mula-mula menimbulkan isu wang dari Felda yang hilang seperti yang dilaporkan oleh Sinar Harian pada 11 Februari 2017 (rujuk http://www.sinarharian.com.my/nasional/jadi-rm4-3-bilion-ini-mana-pergi-tanya-shahrir-1.626497)

Tan Sri Shahrir sendiri yang mencari ke mana RM4.3 bilion wang Felda hasil dari menjual hartanya di pasaran saham melalui penyenaraian FGV.

Saya terus menjawab soalan Tan Sri Shahrir itu dengan memperbetulkan kiraan beliau bahawa wang Felda yang telah dibelanjakan dan tidak diterjemahkan kepada keuntungan kepada peneroka dan kerajaan bukanlah RM4.3 bilion seperti yang ditimbulkan oleh beliau, tetapi RM11.4 bilion.

Dalam kenyataan bertarikh 1 Mac 2017 untuk menjawab pertanyaan Tan Sri Shahrir itu, saya telah menyatakan bahawa kiraan yang lebih tepat hendaklah mengambil kira kesemua jumlah wang rakyat yang dikendalikan oleh Kumpulan Felda sejak 2010 (dan bukannya wang hasil dari menjual harta Felda melalui penyenaraian FGV semata-mata).

Saya telah bentangkan bahawa jumlah keseluruhan dari bentuk sumber wang yang dikendalikan Kumpulan Felda sejak 2010 adalah sebanyak RM11.4 bilion berdasarkan kiraan:

1. Baki wang yang ada ditangan Felda semasa Tan Sri Isa Samad mula-mula mengambil alih kepimpinan Felda pada hujung tahun 2010. Baki ini dilaburkan dalam bentuk pembelian saham, bon dan disimpan di bank. Berdasarkan laporan-laporan Ketua Audit Negara, anggaran wang tunai yang diwarisi oleh Tan Sri Isa Samad semasa beliau mengambil alih kepimpinan Felda adalah RM5.372 bilion.

2. Pinjaman yang telah dibuat oleh Kumpulan Felda sejak tahun 2010 selepas Tan Sri Isa Samad mengambil alih. Semakan penyata kewangan setakat tahun kewangan berakhir 31 Disember 2014 menunjukkan jumlah hutang kumpulan Felda (sebahagian besarnya dengan KWSP) telah mencecah RM7.769 bilion. Jumlah baki tunai terkumpul bagi kumpulan Felda bagi tempoh yang sama ialah RM1.706 bilion.

3. Maka, jumlah wang rakyat yang telah dikendalikan dan dibelanjakan oleh Kumpulan Felda adalah RM11.354 bilion (iaitu Baki di tangan @ 2010 + Pinjaman 2010 ke 2014 – Baki di tangan @ 2014).

(Rujuk http://rafiziramli.com/2017/03/mana-wang-felda-rm4-3-billion-tan-sri-shahrir-samad-sepatutnya-cari-rm11-4-bilion-wang-felda-bukan-rm4-3-billion/ untuk bukti-bukti angka dari dokumen rasmi)

Sebab itu apabila Tan Sri Shahrir mengumpamakan penjualan aset seperti hotel di London seperti menjual Ferrari yang jarang dipakai, beliau seolah-olah lupa bahawa Ferrari itu dibeli menggunakan wang rakyat yang diamanahkan kepada Felda. Apatah lagi dalam keadaan wang itu adalah sebahagian dari durian runtuh hasil dari keringat peneroka dan pengurusan terdahulu yang dibelanjakan secara besar-besaran oleh kepimpinan Felda lantikan Dato’ Seri Najib sejak 2010, sehinggakan sekitar RM11.4 bilion dibelanjakan dalam tempoh 5 tahun sahaja.

Kenyataan Tan Sri Shahrir bahawa penjualan hotel itu hanya menjatuhkan air muka sahaja tetapi tidak merugikan Felda juga adalah tidak tepat. Hakikatnya, hotel itu belum lagi dijual dan telah berada di pasaran sejak Julai 2017 lagi – semakan saya menunjukkan sehingga kini belum ada pembeli.

Walau bagaimana pun, kita sudah boleh mengira julat untung atau rugi sekiranya hotel itu dijual pada harga pasaran.

Saya sertakan analisa untung rugi penjualan hartanah Grand Plaza di London untuk menunjukkan bahawa bukan sahaja pembelian hartanah ini dalam tahun 2013 pada harga RM538 juta adalah merugikan kerana tidak sesuai dengan portfolio perniagaan Felda, bila ia dijual dalam keadaan Felda tiada wang dan prestasi perniagaan hartanah itu yang tidak baik – Felda akan kerugian wang (bukannya mendapat wang seperti yang disebut oleh Tan Sri Shahrir Samad).

Download (PDF, 72KB)

Butir-butir berikut diperlukan untuk memahami analisa untung rugi tersebut:

1. Hartanah yang dirujuk akan dijual oleh Felda adalah Grand Plaza Serviced Apartments di alamat 42, Prince’s Square Bayswater yang dibeli dalam tahun 2013 pada harga RM538 juta (rujuk http://www.thestar.com.my/business/business-news/2014/12/16/fic-buys-london-hotel-it-pays-rm330mil-for-4star-park-city-hotel-in-kensington/ dan https://themalaysianreserve.com/2017/07/21/feldas-uk-property-disposal-continue/)

2. Agensi hartanah antarabangsa iaitu Commercial Business Real Estate (CBRE) dan Knight Frank LLP telah dilantik untuk menjadi ejen menjual Grand Plaza SA. Rujukan pada laman-laman hartanah antarabangsa menunjukkan Grand Plaza SA diiklankan dalam bulan Julai 2017 (3 bulan lalu) iaitu padan dengan tarikh Tan Sri Shahrir Samad membuat kenyataan mengenai penjualannya seperti dilaporkan The Malaysian Reserve.

3. Saya telah berjaya mendapatkan buku iklan yang disediakan oleh CBRE untuk memasarkan Grand Plaza SA kepada bakal-bakal pembeli yang saya sertakan di sini (rujuk paparan skrin).

Download (PDF, 2.64MB)

Daripada buku iklan ini, ada pelbagai maklumat kewangan yang boleh digunakan bagi tujuan menentukan sama ada penjualan hartanah ini pada harga semasa akan memberi keuntungan kepada Felda atau pun tidak. Maklumat kewangan itu ialah:

i. Kadar kenaikan nilaian hartanah tersebut di muka surat 24, iaitu dianggarkan sekitar 6% setahun.

ii. Dua petunjuk prestasi kewangan dan keuntungan operasi Grand Plaza SA yang sangat penting iaitu ADR (Average Day Rate atau Kadar Sewa Harian Purata) dan RevPAR (Revenue Per Available Room atau Perolehan Setiap Apartment Yang Boleh Disewakan) di muka surat 21.

ADR dan RevPAR membolehkan kita mengira berapa peratus setiap apartment berjaya disewakan sepanjang tahun. Kiraan untuk menentukan Peratusan Apartment Disewakan adalah RevPAR/ADR, iaitu 83.5%.

Maknanya, secara puratanya, setiap apartment hanya berjaya disewakan sebanyak 83.5% dari 365 hari setiap tahun. Ini membolehkan kita mengira berapa perolehan tahunan dari Grand Plaza SA.

4. Maklumat-maklumat kewangan lain yang perlu untuk melengkapkan analisa ini boleh diperolehi dari ringkasan penyata kewangan FIC UK Properties Sdn Bhd (anak syarikat Felda yang memiliki Grand Plaza SA) yang difailkan di Suruhanjaya Syarikat Malaysia; dan penyata kewangan Felda yang diaudit setakat 31 Disember 2015, seperti saya tunjukkan di bawah:

5. Kadar tukaran GBP kepada MYR menggunakan purata satu tahun 2017 dan ditetapkan pada 5.5 berdasarkan carta Bloomberg di bawah:

 

Menggunakan maklumat-maklumat kewangan di atas, saya telah lengkapkan analisa untuk menentukan untung rugi apabila Grand Plaza SA berjaya dijual pada harga pasaran kelak yang memberi kesimpulan-kesimpulan berikut:

a. Operasi pengendalian Grand Plaza SA sebenarnya tidak pernah menunjukkan keuntungan kecuali di tahun pertama dibeli (2013). Penyata kewangan FIC UK Properties Sdn Bhd mengesahkan Felda rugi RM9 juta (2014) dan rugi semakin besar tahun berikutnya sebanyak RM16.7 juta (2015).

b. Felda tidak berjaya mengutip sewa yang sepatutnya dari Grand Plaza SA. Mengambil kira laporan dari CBRE yang disertakan di dalam buku iklan, sewa yang dikenakan ke atas setiap apartment Grand Plaza adalah lebih rendah dari kadar pasaran (iaitu hanya GBP133 ADR berbanding purata pasaran GBP200).

Dengan kadar bilik disewakan (occupancy rate) yang juga lebih rendah dari pencapaian pasaran (hanya 83.5% berbanding 85%), maka perolehan dari setiap bilik yang boleh disewakan juga lebih rendah dari prestasi pasaran (iaitu hanya GBP111 RevPAR berbanding purata pasaran GBP180).

c. Oleh itu, operasi Grand Plaza SA ini boleh diunjurkan (berpandukan maklumat-maklumat dari buku iklan dan prestasi yang telah diaudit sebelumnya dalam 2013 hingga 2015) akan terus kerugian sekitar RM12 juta setahun dalam 2016 dan 2017. Sejak membeli Grand Plaza SA dalam tahun 2013, jumlah kerugian terkumpul dari operasi sahaja yang ditanggung Felda dijangkakan mencecah RM45 juta.

d. Pembelian Grand Plaza SA dalam tahun 2013 tidak menggunakan sebarang pembiayaan yang distrukturkan secara rasmi (dalam bentuk pinjaman pemegang saham atau pembiayaan institusi luar). Sebaliknya jumlah yang besar itu (RM538 juta dan perbelanjaan lain) hanya didahulukan sahaja dari Felda kepada FIC UK Properties Sdn Bhd (rujuk penyata kewangan dari SSM yang menunjukkan jumlah hutang dikategorikan sebagai liabiliti semasa).

Ini disahkan apabila disemak dengan penyata kewangan Felda melalui Nota 23. Wang yang didahulukan ini datangnya dari pinjaman yang diambil dari KWSP (RM6 bilion sebelum penyenaraian FGV) yang mana Felda perlu membayar faedah setiap tahun. Oleh itu, kos faedah ke atas jumlah yang didahulukan kepada FIC UK Properties Sdn Bhd perlu diambil kira dalam menentukan kos keseluruhan pelaburan Felda membeli Grand Plaza SA.

Kos pembiayaan faedah ke atas hutang KWSP bersabit dengan jumlah wang yang didahulukan itu dianggarkan berjumlah RM136 juta sejak 2013 hingga Grand Plaza SA dijual.

e. Oleh itu, mengambil kira kerugian dari operasi dan kos faedah, pada harga pasaran yang dijangkakan RM680 juta, Felda akan kerugian sekitar RM38 juta apabila Grand Plaza SA ini dijual kelak

Sebab itu, kenyataan Tan Sri Shahrir bahawa penjualan aset hartanah Grand Plaza SA d London ini satu perkara biasa dan tidak merugikan Felda kerana ia seperti menjual “Ferrari” sebenarnya tidak bertanggungjawab.

Sebenarnya, perumpamaan yang lebih tepat ialah begini:

Ferrari yang dibeli pada ketika Felda kaya pada satu ketika dahulu kini ditarik balik pada masa baki pinjaman kereta belum lagi langsai. Apabila dicampur dengan belanja minyak, tukar tayar dan servis yang cukup mahal beberapa tahun lalu, kerugian apabila Ferrari itu ditarik semakin besar.

Saya akan adakan sidang media setiap hari pada jam 11 pagi (Rabu dan Khamis ini) untuk menghuraikan lagi bagaimana pembiayaan untuk membayar insentif peneroka Felda yang diumumkan Dato’ Seri Najib itu sebenarnya semakin menjerut Felda yang seolah-olah sedang melelong hartanya sekarang untuk mencari wang membayar hutang dan menyogok peneroka Felda demi satu undi dalam PRU14.

RAFIZI RAMLI
AHLI PARLIMEN PANDAN
NAIB PRESIDEN KEADILAN

Rakaman penuh sidang media boleh ditonton di

Facebook | Rafizi Ramli
https://www.facebook.com/rafiziramli.keadilan

Youtube | INVOKE Malaysia https://www.youtube.com/channel/UCZR8ZLTDfgMQgLyZBkeqaQg