Perbelanjaan Misteri RM80 Juta Punca Operasi Grand Plaza Serviced Apartments Rugi

Felda masih lagi memberi sebarang maklum balas mengenai isu pemilikan 198 unit apartment di Grand Plaza Serviced Apartments di London yang saya timbulkan semalam. Saya mendedahkan bagaimana akibat kerugian yang berlaku sejak 2014 (setelah mengambil alih operasi mewah di London itu) akan menyebabkan Felda tetap rugi kalau pun ia berjaya menjual hartanah itu pada harga yang lebih tinggi selepas ini.

Untuk rekod pembaca, Felda telah melantik ejen-ejen hartanah untuk mencari pembeli kepada hartanah mewah miliknya itu.

Hari ini, saya akan mendedahkan pula bagaimana operasi yang sepatutnya memberi pulangan yang sangat lumayan tiba-tiba mengalami kerugian setiap tahun setelah Felda membelinya.

Saya mula mengesyaki bahawa ada sesuatu yang perlu diselidiki dengan lebih mendalam setelah membaca laporan penilaian keberuntungan Grand Plaza SA yang dibuat oleh CBRE (ejen hartanah yang dilantik Felda sendiri). Di dalam laporannya kepada bakal pembeli, CBRE menyatakan bahawa pemilik baru Grand Plaza SA ada peluang untuk mendapatkan keuntungan dan pulangan yang menarik memandangkan prestasi kewangan Grand Plaza SA di bawah pemilik sekarang (Felda) menunjukkan prestasi di bawah keuntungan purata pasaran (rujuk mukasurat 28).

Sedangkan CBRE menjelaskan bahawa EBITDA (earnings before interest, tax, depreciation and amortisation) iaitu peratus keuntungan dari operasi berbanding pendapatan dari operasi adalah sekitar 50%.

EBITDA sebuah syarikat adalah ukuran sama ada operasi perniagaan yang dijalankan mendatangkan keuntungan atau tidak. EBITDA mengukur jumlah wang yang masuk berbanding jumlah wang yang dibayar untuk kos operasi, kecuali wang keluar masuk yang bersabit dengan pembiayaan, susut nilai (kerana bukan melibatkan wang keluar masuk, hanyalah satu angka perakaunan) dan cukai pendapatan.

Oleh itu, operasi Grand Plaza SA yang mencapai margin EBITDA 50% hanya rugi jika faedah ke atas pembiayaan yang diambil, cukai yang dibayar dan caj susut nilai melebihi dari 50% dari pendapatan.

Pendapatan dari hasil sewaan Grand Plaza SA boleh ditentukan dengan merujuk kepada penyata kewangan syarikat milik penuh Felda yang memiliki hartanah tersebut, iaitu FIC UK Properties Sdn Bhd. Saya sertakan rekod rumusan kewangan yang difailkan dengan Suruhanjaya Syarikat Malaysia bagi tahun-tahun 2013 ke 2015 yang menunjukkan pendapatan dari hasil sewaan Grand Plaza SA seperti berikut:

1. 2013 – RM15.7 juta
2. 2014 – RM50.9 juta
3. 2015 – RM53.5 juta

Maka, operasi Grand Plaza SA ini hanya akan rugi sekiranya jumlah (faedah + cukai + susut nilai) masing-masing melebihi RM8 juta (2014), RM25 juta (2015) dan RM27 juta (2016).

Dengan berpandukan penemuan mudah ini, saya tahu serta merta bahawa ada yang tidak kena kerana Felda tidak mengenakan apa-apa faedah ke atas FIC UK Properties Sdn Bhd seperti yang dilaporkan di dalam penyata kewangannya yang diaudit dari tahun 2013 ke 2015 yang telah saya semak.

Jumlah caj susut nilai biasa ke atas hartanah sebegini selalunya sekitar 2% setiap tahun dari nilai hartanah. FIC UK Properties Sdn Bhd merekodkan hartanah Grand Plaza SA sekitar RM540 juta berdasarkan rumusan kewangan dari SSM – oleh itu nilai caj susut nilai tahunan sepatutnya sekitar RM10 juta setahun sahaja.

Dari penyata kewangan Felda yang diaudit, (semak Nota ) saya dapat menentukan bahawa ada satu lagi anak syarikat Felda yang ditubuhkan di United Kingdom khusus untuk mengendalikan operasi perniagaan menyewakan 198 unit Grand Plaza Serviced Apartments ini.

 

Saya mendapati bahawa Felda sebenarnya menubuhkan dua buah syarikat bagi tujuan yang berbeza seperti berikut:

1. FIC UK Properties Sdn Bhd (100% milik Felda, ditubuhkan di Malaysia) – sebagai pemilik kepada hartanah tetapi tidak mengendalikan operasi perniagaan

2. FIC Grand Plaza Ltd (100% milik FIC UK Properties Sdn Bhd, ditubuhkan di United Kingdom) – sebagai pengendali yang menjalankan operasi bagi pihak FIC UK Properties Sdn Bhd

Oleh kerana penyata kewangan diaudit bagi syarikat-syarikat yang ditubuhkan di United Kingdom boleh diperolehi secara percuma, saya sertakan laporan kewangan yang diaudit bagi FIC Grand Plaza Ltd bagi tempoh dari hari pertama mengambil alih (2014) hingga ke tahun kewangan terkini iaitu 2016.

Ini membolehkan saya menjalankan analisa untuk mengenal pasti adakah kerugian seperti yang ditunjukkan di dalam akaun Felda (melalui FIC UK Properties Sdn Bhd yang digabungkan di dalam penyata kewangan Felda) adalah berpunca dari perniagaan yang benar-benar merugikan, atau ada unsur-unsur penyelewengan atau amalan tata kelola yang lemah.

Download (PDF, 127KB)

Download (PDF, 401KB)

Download (PDF, 563KB)

Analisa ini dijalankan untuk menentukan perkara-perkara berikut:

i. Membandingkan pendapatan di dalam FIC Grand Plaza dengan FIC UK Properties untuk memastikan pendapatan yang dilaporkan dan ditaksirkan di dalam FIC Grand Plaza Ltd adalah padan dengan pendapatan yang dilaporkan oleh FIC UK Properties

ii. Menentukan sama ada kerugian dari operasi Grand Plaza SA (seperti yang berlaku dan ditunjukkan di dalam penyata kewangan Felda) ada kena mengena dengan apa-apa tanggungan faedah, cukai dan susut nilai; atau disebabkan oleh faktor-faktor lain

Saya sertakan salinan analisa kewangan (yang saya akan terangkan secara terperinci di dalam sidang media melalui Facebook jam 6 petang ini) yang menimbulkan dan membuktikan perkara-perkara berikut:

Download (PDF, 71KB)

i. Ada perbelanjaan-perbelanjaan yang tidak berkaitan dengan operasi Grand Plaza SA yang dikenakan oleh pihak ketiga (sama ada orang perseorangan, syarikat dari kumpulan Felda atau syarikat yang tidak ada kena mengena dengan Felda) kepada FIC Grand Plaza Ltd yang jumlahnya masing-masing diunjurkan sekitar RM25 juta (2014), RM29 juta (2015) dan RM28 juta (2016).

Perbelanjaan-perbelanjaan yang mencecah RM82 juta setakat ini ditunjukkan sebagai kos pentadbiran (administrative expenses). Oleh kerana perbelanjaan seperti ini tidak memberi gambaran yang tepat mengenai keberuntungan (“profitability”) sebenar sesebuah operasi perniagaan, sebab itulah banyak laporan kewangan merujuk kepada EBITDA yang mengasingkan perbelanjaan-perbelanjaan “pengurusan/pentadbiran” seperti ini.

ii. Salah satu perbelanjaan sebegitu yang diisytiharkan di dalam penyata kewangan FIC Grand Plaza Ltd (atas kehendak undang-undang) ialah bayaran gaji kepada pengarah-pengarah. Semakan saya ke atas kesemua penyata kewangan diaudit FIC Grand Plaza Ltd dari penubuhan hingga sekarang menunjukkan kesemua ahli lembaga pengarahnya dilantik oleh Felda dan merupakan pegawai-pegawai kanan Felda.

Peneroka Felda perlu tahu bahawa pimpinan kanan Felda ini dibayar secara purata sehingga RM10,000 sebulan untuk menjadi ahli Lembaga Pengarah sebuah syarikat yang operasinya hanya menyewakan apartment mewah di London.

Gaji sehingga RM10,000 sebulan ini adalah tambahan kepada pelbagai gaji, elaun dan keistimewaan lain sedangkan mereka tidaklah ada apa-apa peranan yang kritikal kepada operasi anak syarikat Felda di United Kingdom ini.

iii. Tan Sri Isa Samad masih lagi salah seorang dari Lembaga Pengarah syarikat ini yang mendapat manfaat tersebut. Beliau dilantik pada 28 Mei 2016 dan semakan saya dengan rekod syarikat di Companies House UK menunjukkan beliau masih lagi kekal ahli Lembaga Pengarah sehingga kini.

Download (PDF, 20KB)

Download (PDF, 102KB)

 

Saya percaya ada banyak perkara yang diperjelaskan hasil dari analisa kewangan ringkas ini, termasuklah butiran perbelanjaan-perbelanjaan berbentuk pengurusan dan pentadbiran yang dicaj ke anak syarikat ini sehingga mengakibatkan kerugian sedemikian rupa.

Saya ada banyak lagi perkara-perkara yang akan menimbulkan banyak persoalan mengenai keborosan Felda melalui anak-anak syarikat luar negara seperti ini. Saya berharap Felda akan memberi penjelasan kerana pendedahan-pendedahan selepas ini akan memalukan Felda.

RAFIZI RAMLI
AHLI PARLIMEN PANDAN
NAIB PRESIDEN KEADILAN

Rakaman penuh sidang media boleh ditonton di

Facebook | Rafizi Ramli
https://www.facebook.com/rafiziramli.keadilan

Youtube | INVOKE Malaysia https://www.youtube.com/channel/UCZR8ZLTDfgMQgLyZBkeqaQg

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Time limit is exhausted. Please reload CAPTCHA.