Felda: Bila Beli Ferrari Pakai Duit Rakyat, Rakyat Yang Rugi

Saya membaca laporan Malaysiakini https://www.malaysiakini.com/news/397645 mengenai temuramah dengan Tan Sri Shahrir Samad, Pengerusi Felda yang disiarkan oleh akhbar China Press.

Kenyataan-kenyataan yang dibuat oleh Tan Sri Shahrir di dalam temuramah tersebut sangat mengejutkan. Ia kenyataan yang pada pandangan saya adalah bongkak dan tidak menunjukkan kepimpinan Felda (dan pentadbiran Dato’ Seri Najib Tun Razak yang melantik beliau sebagai Pengerusi Felda) memahami kepayahan yang akan dialami rakyat Malaysia keseluruhannya (dan warga Felda khususnya) jika kedudukan kewangan Felda terus meruncing.

Saya berkata beliau (Tan Sri Shahrir) adalah bongkak kerana beliau memperlekehkan skandal kewangan Felda yang akan diwariskan kepada rakyat (baik pembayar cukai yang akan menanggung sebarang suntikan baru, atau warga Felda yang akan melalui pelbagai potongan dan kepayahan selepas ini).

Saya sertakan beberapa perkara yang dilaporkan oleh Malaysiakini dari wawancara Tan Sri Shahrir dengan China Press itu:

i. bahawa tindakan Felda menjual saham-saham pelaburannya (di dalam Maybank) dan hotel di London adalah cara biasa untuk mengumpul dana, bukannya disebabkan kedudukan kewangan Felda yang lemah;

ii. bahawa aset yang dijual dibeli ketika Felda ada banyak wang dan kini bila Felda memerlukan wang, ia dijual kembali. Penjualan aset itu tidak ada kena mengena dengan operasi perladangan atau mana-mana tanah rancangan Felda;

iii. bahawa penjualan hotel (di London) itu bolehlah diumpamakan seperti sebuah kereta Ferrari yang dijual. Beliau dipetik berkata “hotel seperti kereta Ferrari yang jarang kita pandu. Bila dijual bukannya rugi, cuma jatuh air muka saja”;

iv. Tan Sri Shahrir mengesahkan bahawa insentif RM5,000 yang dibayar kepada setiap dari 94,956 keluarga peneroka (seperti yang diumumkan Dato’ Seri Najib) berjumlah RM474.7 juta dibayar dari hasil harta-harta Felda yang dijual dan satu pinjaman baru dari bank yang melanggan bon baru yang diterbitkan

v. bahawa pada awal beliau mengambil alih jawatan Pengerusi Felda, tidak ada bank yang percaya dengan Felda. Hanya kebelakangan ini, apabila bank-bank merasakan Felda telah “insaf”, barulah ada bank yang mahu membantu.

Saya yakin bahawa orang ramai yang mendalami kenyataan-kenyataan itu pun bersetuju dengan saya bahawa kenyataan-kenyataan di atas adalah bongkak kerana ia seolah-olah tidak mahu mengakui bahawa berbilion ringgit wang Felda telah pun hilang begitu sahaja.

Malah, Tan Sri Shahrir sendiri yang mula-mula menimbulkan isu wang dari Felda yang hilang seperti yang dilaporkan oleh Sinar Harian pada 11 Februari 2017 (rujuk http://www.sinarharian.com.my/nasional/jadi-rm4-3-bilion-ini-mana-pergi-tanya-shahrir-1.626497)

Tan Sri Shahrir sendiri yang mencari ke mana RM4.3 bilion wang Felda hasil dari menjual hartanya di pasaran saham melalui penyenaraian FGV.

Saya terus menjawab soalan Tan Sri Shahrir itu dengan memperbetulkan kiraan beliau bahawa wang Felda yang telah dibelanjakan dan tidak diterjemahkan kepada keuntungan kepada peneroka dan kerajaan bukanlah RM4.3 bilion seperti yang ditimbulkan oleh beliau, tetapi RM11.4 bilion.

Dalam kenyataan bertarikh 1 Mac 2017 untuk menjawab pertanyaan Tan Sri Shahrir itu, saya telah menyatakan bahawa kiraan yang lebih tepat hendaklah mengambil kira kesemua jumlah wang rakyat yang dikendalikan oleh Kumpulan Felda sejak 2010 (dan bukannya wang hasil dari menjual harta Felda melalui penyenaraian FGV semata-mata).

Saya telah bentangkan bahawa jumlah keseluruhan dari bentuk sumber wang yang dikendalikan Kumpulan Felda sejak 2010 adalah sebanyak RM11.4 bilion berdasarkan kiraan:

1. Baki wang yang ada ditangan Felda semasa Tan Sri Isa Samad mula-mula mengambil alih kepimpinan Felda pada hujung tahun 2010. Baki ini dilaburkan dalam bentuk pembelian saham, bon dan disimpan di bank. Berdasarkan laporan-laporan Ketua Audit Negara, anggaran wang tunai yang diwarisi oleh Tan Sri Isa Samad semasa beliau mengambil alih kepimpinan Felda adalah RM5.372 bilion.

2. Pinjaman yang telah dibuat oleh Kumpulan Felda sejak tahun 2010 selepas Tan Sri Isa Samad mengambil alih. Semakan penyata kewangan setakat tahun kewangan berakhir 31 Disember 2014 menunjukkan jumlah hutang kumpulan Felda (sebahagian besarnya dengan KWSP) telah mencecah RM7.769 bilion. Jumlah baki tunai terkumpul bagi kumpulan Felda bagi tempoh yang sama ialah RM1.706 bilion.

3. Maka, jumlah wang rakyat yang telah dikendalikan dan dibelanjakan oleh Kumpulan Felda adalah RM11.354 bilion (iaitu Baki di tangan @ 2010 + Pinjaman 2010 ke 2014 – Baki di tangan @ 2014).

(Rujuk http://rafiziramli.com/2017/03/mana-wang-felda-rm4-3-billion-tan-sri-shahrir-samad-sepatutnya-cari-rm11-4-bilion-wang-felda-bukan-rm4-3-billion/ untuk bukti-bukti angka dari dokumen rasmi)

Sebab itu apabila Tan Sri Shahrir mengumpamakan penjualan aset seperti hotel di London seperti menjual Ferrari yang jarang dipakai, beliau seolah-olah lupa bahawa Ferrari itu dibeli menggunakan wang rakyat yang diamanahkan kepada Felda. Apatah lagi dalam keadaan wang itu adalah sebahagian dari durian runtuh hasil dari keringat peneroka dan pengurusan terdahulu yang dibelanjakan secara besar-besaran oleh kepimpinan Felda lantikan Dato’ Seri Najib sejak 2010, sehinggakan sekitar RM11.4 bilion dibelanjakan dalam tempoh 5 tahun sahaja.

Kenyataan Tan Sri Shahrir bahawa penjualan hotel itu hanya menjatuhkan air muka sahaja tetapi tidak merugikan Felda juga adalah tidak tepat. Hakikatnya, hotel itu belum lagi dijual dan telah berada di pasaran sejak Julai 2017 lagi – semakan saya menunjukkan sehingga kini belum ada pembeli.

Walau bagaimana pun, kita sudah boleh mengira julat untung atau rugi sekiranya hotel itu dijual pada harga pasaran.

Saya sertakan analisa untung rugi penjualan hartanah Grand Plaza di London untuk menunjukkan bahawa bukan sahaja pembelian hartanah ini dalam tahun 2013 pada harga RM538 juta adalah merugikan kerana tidak sesuai dengan portfolio perniagaan Felda, bila ia dijual dalam keadaan Felda tiada wang dan prestasi perniagaan hartanah itu yang tidak baik – Felda akan kerugian wang (bukannya mendapat wang seperti yang disebut oleh Tan Sri Shahrir Samad).

Download (PDF, 72KB)

Butir-butir berikut diperlukan untuk memahami analisa untung rugi tersebut:

1. Hartanah yang dirujuk akan dijual oleh Felda adalah Grand Plaza Serviced Apartments di alamat 42, Prince’s Square Bayswater yang dibeli dalam tahun 2013 pada harga RM538 juta (rujuk http://www.thestar.com.my/business/business-news/2014/12/16/fic-buys-london-hotel-it-pays-rm330mil-for-4star-park-city-hotel-in-kensington/ dan https://themalaysianreserve.com/2017/07/21/feldas-uk-property-disposal-continue/)

2. Agensi hartanah antarabangsa iaitu Commercial Business Real Estate (CBRE) dan Knight Frank LLP telah dilantik untuk menjadi ejen menjual Grand Plaza SA. Rujukan pada laman-laman hartanah antarabangsa menunjukkan Grand Plaza SA diiklankan dalam bulan Julai 2017 (3 bulan lalu) iaitu padan dengan tarikh Tan Sri Shahrir Samad membuat kenyataan mengenai penjualannya seperti dilaporkan The Malaysian Reserve.

3. Saya telah berjaya mendapatkan buku iklan yang disediakan oleh CBRE untuk memasarkan Grand Plaza SA kepada bakal-bakal pembeli yang saya sertakan di sini (rujuk paparan skrin).

Download (PDF, 2.64MB)

Daripada buku iklan ini, ada pelbagai maklumat kewangan yang boleh digunakan bagi tujuan menentukan sama ada penjualan hartanah ini pada harga semasa akan memberi keuntungan kepada Felda atau pun tidak. Maklumat kewangan itu ialah:

i. Kadar kenaikan nilaian hartanah tersebut di muka surat 24, iaitu dianggarkan sekitar 6% setahun.

ii. Dua petunjuk prestasi kewangan dan keuntungan operasi Grand Plaza SA yang sangat penting iaitu ADR (Average Day Rate atau Kadar Sewa Harian Purata) dan RevPAR (Revenue Per Available Room atau Perolehan Setiap Apartment Yang Boleh Disewakan) di muka surat 21.

ADR dan RevPAR membolehkan kita mengira berapa peratus setiap apartment berjaya disewakan sepanjang tahun. Kiraan untuk menentukan Peratusan Apartment Disewakan adalah RevPAR/ADR, iaitu 83.5%.

Maknanya, secara puratanya, setiap apartment hanya berjaya disewakan sebanyak 83.5% dari 365 hari setiap tahun. Ini membolehkan kita mengira berapa perolehan tahunan dari Grand Plaza SA.

4. Maklumat-maklumat kewangan lain yang perlu untuk melengkapkan analisa ini boleh diperolehi dari ringkasan penyata kewangan FIC UK Properties Sdn Bhd (anak syarikat Felda yang memiliki Grand Plaza SA) yang difailkan di Suruhanjaya Syarikat Malaysia; dan penyata kewangan Felda yang diaudit setakat 31 Disember 2015, seperti saya tunjukkan di bawah:

5. Kadar tukaran GBP kepada MYR menggunakan purata satu tahun 2017 dan ditetapkan pada 5.5 berdasarkan carta Bloomberg di bawah:

 

Menggunakan maklumat-maklumat kewangan di atas, saya telah lengkapkan analisa untuk menentukan untung rugi apabila Grand Plaza SA berjaya dijual pada harga pasaran kelak yang memberi kesimpulan-kesimpulan berikut:

a. Operasi pengendalian Grand Plaza SA sebenarnya tidak pernah menunjukkan keuntungan kecuali di tahun pertama dibeli (2013). Penyata kewangan FIC UK Properties Sdn Bhd mengesahkan Felda rugi RM9 juta (2014) dan rugi semakin besar tahun berikutnya sebanyak RM16.7 juta (2015).

b. Felda tidak berjaya mengutip sewa yang sepatutnya dari Grand Plaza SA. Mengambil kira laporan dari CBRE yang disertakan di dalam buku iklan, sewa yang dikenakan ke atas setiap apartment Grand Plaza adalah lebih rendah dari kadar pasaran (iaitu hanya GBP133 ADR berbanding purata pasaran GBP200).

Dengan kadar bilik disewakan (occupancy rate) yang juga lebih rendah dari pencapaian pasaran (hanya 83.5% berbanding 85%), maka perolehan dari setiap bilik yang boleh disewakan juga lebih rendah dari prestasi pasaran (iaitu hanya GBP111 RevPAR berbanding purata pasaran GBP180).

c. Oleh itu, operasi Grand Plaza SA ini boleh diunjurkan (berpandukan maklumat-maklumat dari buku iklan dan prestasi yang telah diaudit sebelumnya dalam 2013 hingga 2015) akan terus kerugian sekitar RM12 juta setahun dalam 2016 dan 2017. Sejak membeli Grand Plaza SA dalam tahun 2013, jumlah kerugian terkumpul dari operasi sahaja yang ditanggung Felda dijangkakan mencecah RM45 juta.

d. Pembelian Grand Plaza SA dalam tahun 2013 tidak menggunakan sebarang pembiayaan yang distrukturkan secara rasmi (dalam bentuk pinjaman pemegang saham atau pembiayaan institusi luar). Sebaliknya jumlah yang besar itu (RM538 juta dan perbelanjaan lain) hanya didahulukan sahaja dari Felda kepada FIC UK Properties Sdn Bhd (rujuk penyata kewangan dari SSM yang menunjukkan jumlah hutang dikategorikan sebagai liabiliti semasa).

Ini disahkan apabila disemak dengan penyata kewangan Felda melalui Nota 23. Wang yang didahulukan ini datangnya dari pinjaman yang diambil dari KWSP (RM6 bilion sebelum penyenaraian FGV) yang mana Felda perlu membayar faedah setiap tahun. Oleh itu, kos faedah ke atas jumlah yang didahulukan kepada FIC UK Properties Sdn Bhd perlu diambil kira dalam menentukan kos keseluruhan pelaburan Felda membeli Grand Plaza SA.

Kos pembiayaan faedah ke atas hutang KWSP bersabit dengan jumlah wang yang didahulukan itu dianggarkan berjumlah RM136 juta sejak 2013 hingga Grand Plaza SA dijual.

e. Oleh itu, mengambil kira kerugian dari operasi dan kos faedah, pada harga pasaran yang dijangkakan RM680 juta, Felda akan kerugian sekitar RM38 juta apabila Grand Plaza SA ini dijual kelak

Sebab itu, kenyataan Tan Sri Shahrir bahawa penjualan aset hartanah Grand Plaza SA d London ini satu perkara biasa dan tidak merugikan Felda kerana ia seperti menjual “Ferrari” sebenarnya tidak bertanggungjawab.

Sebenarnya, perumpamaan yang lebih tepat ialah begini:

Ferrari yang dibeli pada ketika Felda kaya pada satu ketika dahulu kini ditarik balik pada masa baki pinjaman kereta belum lagi langsai. Apabila dicampur dengan belanja minyak, tukar tayar dan servis yang cukup mahal beberapa tahun lalu, kerugian apabila Ferrari itu ditarik semakin besar.

Saya akan adakan sidang media setiap hari pada jam 11 pagi (Rabu dan Khamis ini) untuk menghuraikan lagi bagaimana pembiayaan untuk membayar insentif peneroka Felda yang diumumkan Dato’ Seri Najib itu sebenarnya semakin menjerut Felda yang seolah-olah sedang melelong hartanya sekarang untuk mencari wang membayar hutang dan menyogok peneroka Felda demi satu undi dalam PRU14.

RAFIZI RAMLI
AHLI PARLIMEN PANDAN
NAIB PRESIDEN KEADILAN

Rakaman penuh sidang media boleh ditonton di

Facebook | Rafizi Ramli
https://www.facebook.com/rafiziramli.keadilan

Youtube | INVOKE Malaysia https://www.youtube.com/channel/UCZR8ZLTDfgMQgLyZBkeqaQg

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Time limit is exhausted. Please reload CAPTCHA.